O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou, em 2024, uma importante tese jurídica que impacta diretamente quem participa de leilões judiciais: o arrematante de imóvel não pode ser responsabilizado por débitos anteriores de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). A decisão reforça o princípio da legalidade tributária e promove maior segurança jurídica no mercado de leilões.

Entenda a controvérsia

Nos leilões judiciais — aqueles realizados sob supervisão do Judiciário, como forma de satisfazer uma dívida judicial — era comum que os editais previssem a transferência de débitos tributários ao arrematante. Na prática, o comprador acabava sendo responsabilizado por dívidas que não contraiu, o que gerava insegurança e desestimulava a participação no processo.

A decisão do STJ veio para corrigir esse desequilíbrio. Com base no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), a Corte entendeu que o valor obtido com a venda do imóvel em leilão deve ser utilizado para quitar as dívidas tributárias associadas ao bem. Portanto, não cabe ao arrematante arcar com essas obrigações.

Tese fixada pelo STJ

“Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do CTN, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.”

Esse entendimento foi consolidado com repercussão relevante, o que significa que ele deverá ser aplicado por tribunais em todo o país, conferindo uniformidade à interpretação do tema.

E se o valor do leilão não for suficiente para pagar a dívida?

Um ponto importante da decisão é que mesmo que o valor arrecadado com a arrematação não cubra totalmente os débitos de IPTU, o arrematante não será responsabilizado pela diferença. O imóvel deve ser transferido ao comprador livre de qualquer ônus tributário, ainda que exista saldo remanescente da dívida.

Esse entendimento protege o comprador de cobranças posteriores por parte do fisco, fortalecendo a confiança na aquisição de bens por meio de leilão judicial.

Leilão judicial x leilão extrajudicial: há diferença?

A decisão do STJ se aplica diretamente aos leilões judiciais, que são realizados no curso de processos judiciais (como execuções fiscais, ações de cobrança, falências, etc.). No entanto, ainda há divergência sobre a extensão dessa tese aos leilões extrajudiciais, como aqueles promovidos por instituições financeiras ou decorrentes de contratos com cláusula de alienação fiduciária.

Nos leilões extrajudiciais, a atuação do Judiciário é limitada ou inexistente, e muitos editais continuam atribuindo ao comprador a responsabilidade por eventuais débitos tributários. Por isso, a recomendação é analisar cuidadosamente o edital e contar com o apoio de uma assessoria jurídica especializada, especialmente nesses casos.

O que muda na prática para quem deseja arrematar um imóvel?

Com a tese fixada, o cenário se torna mais seguro e previsível para os compradores:

Redução de riscos fiscais: o arrematante não precisa mais se preocupar com dívidas ocultas de IPTU;

Maior atratividade dos leilões judiciais: o mercado tende a se aquecer com a entrada de novos investidores;

Uniformização da jurisprudência: tribunais de todo o país devem seguir o mesmo entendimento.

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Apesar do avanço trazido pela decisão do STJ, a leitura atenta do edital e a análise da situação fiscal do imóvel continuam sendo passos fundamentais. Em alguns casos, além do IPTU, podem existir outros encargos que devem ser observados, como taxas condominiais ou débitos vinculados ao uso do imóvel.

A Advocacia Fernandes Alves Candeia possui experiência na assessoria jurídica em leilões judiciais e extrajudiciais, oferecendo suporte completo para análise de riscos, verificação de certidões, impugnações de editais e regularização pós-arrematação.